De periode van de wijkontwikkelingsplannen (1995-2020)

Medio jaren 90 besluiten gemeente, woningcorporaties (K77, Woningbedrijf Utrecht) en drie projectontwikkelaars (Era, Mabon, Johan Matser) om gezamenlijk een ontwikkelvisie voor Zuilen te ontwikkelen. Buro 5 uit Maastricht doet de stedenbouwkundige uitwerking. Deze ontwikkeling past geheel in de tijdgeest: staatssecretaris Heerma snijdt in 1990 met “het akkoord van Wassenaar” de banden tussen Rijk en woningcorporaties. Woningwetleningen (= goedkope financiering) worden afgeschaft. Woningcorporaties moeten meer als marktpartijen gaan opereren. De verwachting is dat het aandeel sociale huur de komende decennia sterk zal dalen, de Rijksoverheid stimuleert de groei van het eigen woning bezit via de hypotheekrenteaftrek. Het wordt de opmaat naar een enorme schaalvergroting en het einde van de woningcorporatie als vereniging van en voor de huurders. Maar ook naar grote investeringen in woningverbetering en nieuwbouw door de corporaties, betaald door de krimp van hun voorraad en de verkoop van vrijgevallen locaties.

“Mogelijk eindbeeld” in WOP-I. In rood de plekken waar sloop/nieuwbouw zou plaatsvinden, waaronder de pedagogenbuurt, schaakwijk en het Noorderbad. Linksonder is een mogelijke verbinding met Lage Weide/Leidsche Rijn aangegeven, ter hoogte van het Theo Thijssenplein. Dat zagen de bewoners niet zitten en bleek ook best wel duur. Ging dus niet door.

Wat is in 1995 volgens de initiatiefnemers de veranderopgave voor de wijk Zuilen?

Het aandeel eengezinswoningen wordt met 44% als laag bestempeld.

De 56% gestapelde woningen bestaan voor een groot deel uit kleine, goedkoop gebouwde huurflats uit de wederopbouwperiode. Een deel van deze bewoners wil graag groter en comfortabeler gaan wonen in een koopwoning. Dat lukt niet in de wijk, dus zoekt men elders zijn heil. De vrijgekomen plekken worden ingenomen door starters, die weer vertrekken zodra ze iets aantrekkelijkers kunnen bemachtigen. Per saldo belanden delen van de wijk in een negatieve spiraal. Het starten van een verbeterprogramma is urgent, om te voorkomen dat met de bouw van Leidsche Rijn er een massale exodus op gang zou komen.

Ideeën van de stedenbouwkundige om de centrale As van Berlage te verbeteren. Sommige onderdelen zijn uitgevoerd, zoals de poortgebouwen die de entree aan de Noordzijde vormen. Maar de concentratie van voorzieningen rond het Prins Bernhardplein is slechts gedeeltelijk gelukt.

Naast deze algemene overwegingen zit er ook politieke urgentie achter het wijkontwikkelingsplan. Een journalist van actualiteitenrubriek Brandpunt woont in 1991/92 een jaar in de wijk, van waaruit hij maandelijks bericht over jongerenoverlast, integratieproblemen rond migratie en leefbaarheid in brede zin. De boodschap dat delen van de wijk achteruit kachelen is zwaar aangezet, maar zorgt wel voor het momentum om te gaan investeren.

Gestuurd wordt op een integraal programma van sloop/nieuwbouw, renovatie, verbetering van de openbare ruimte en voorzieningen over een periode van 3×5 jaar.

Er moeten 1100 woningen gesloopt worden, grotendeels sociale huur. En 1800 woningen toegevoegd, waarvan slechts een derde in de sociale huur.

Stedenbouwkundig zijn de ambities:

Het vergroenen van de wijk.

Het versterken van de As van Berlage als ruggengraat van de wijk, door het terugdringen van het ruimtegebruik voor de auto, toevoegen van voorzieningen/”landmarks” op de knooppunten en een groenere inrichting.

Een nieuwe verkeersverbinding vanuit Noord-Zuilen naar Lage Weide en Leidsche Rijn, zoals ook al was opgenomen in het uitbreidingsplan 1924.

Concentratie van het versnipperde winkelaanbod in drie clusters op logische plekken in de wijk.

De realisatie van een centrale Hoogwaardig Openbaar Vervoer as , samenvallend met de As van Berlage.

De totale woningmix van het sloop/nieuwbouwprogramma bevat 26% sociaal, 37% middeldure koop en 37% dure koop. Hiermee zou het aandeel koop toenemen van 22% naar 33%.

Het merendeel van de groene ambities is gerealiseerd. Alleen de groene oever langs het Amsterdam-Rijnkanaal is er niet gekomen, door de bochtverruiming die binnenkort in uitvoering gaat.

Het plan wordt op haalbaarheid getoetst door AKRO Consult en Tauw Civiel en Bouw. De totale investering in woningbouw, voorzieningen en infra wordt door hen begroot op ca. f 400 miljoen.

Vanuit de bewoners van Zuilen komt er de nodige kritiek op WOP-I:

Het is top-down bedacht door gemeente, Mitros en een aantal projectontwikkelaars;

Er zit heel veel sloop/nieuwbouw in; veel bewoners zijn daar zeer kritisch over; zij willen meer ruimte voor renovatie.

De plannen gaan vooral over volkshuisvestelijke en ruimtelijke (mobiliteit, groen) opgaven; er moet meer aandacht komen voor de sociale (oa veiligheid), culturele en economische opgaven;

Als reactie op deze kritiek wordt de gemeentelijke staf versterkt: de wijkregisseur krijgt budgetbevoegdheden, er komen debatavonden met de bewoners en individueel onderzoek naar woonwensen. Tegelijkertijd worden de grenzen van de bewonersinbreng helder gemarkeerd: “De norm is dat klankbordgroepen van bewoners breed wordt samengesteld en veelvuldig wordt raadgepleegd. De WOP-I partijen zullen zich aan die normen houden. De norm is niet dat bewoners zelf kunnen bepalen wat er gaat gebeuren. Uiteindelijk beslist de gemeenteraad.” (WOP-II, 2003, pag.9)

In WOP-II wordt een nieuwe beleidskeuze gemaakt in het kader van de ruimtelijke ambitie om te verdichten én het wijkgroen te verbeteren: het streven wordt om straatparkeren te beperken door bij nieuwe projecten voor gebouwd parkeren te kiezen. Ook de groene lobben moeten verkeersluwer worden.

Ruim 25 jaar na de start van het programma zijn veel van de ambities waargemaakt. De stedenbouwkundige structuur is versterkt, de infrastructuur afgestemd op meer fietsen en openbaar vervoer/minder auto. De hoeveelheid en kwaliteit van het groen is verbeterd, de speelplaatsen gerenoveerd. De combinatie van sloop/nieuwbouw op strategische plekken en grootscheepse renovatie van het corporatiebezit in de wijk is vrijwel afgerond. Aan de negatieve kant blijven de slechte (fiets)verbindingen van uit Zuilen richting Overvecht en Leidsche Rijn en de concentratie van het winkelbestand in drie buurtcentra, die alleen in Schaakwijk (winkelcentrum Rokade) gelukt is.

Het Wijkontwikkelingsplan is in 2011 tussentijds geëvalueerd met alle betrokken partijen. Lees hier de analyse die bij die gelegenheid gepresenteerd werd: 20110906 PRES 110907-CON-C-Presentatie-Zuilen-BAM-webversie-gecomprimeerd

Welke woningbouwplannen zijn in deze periode gerealiseerd:

seniorenwoningen Prins Bernhardlaan (Gemeentelijk Woningbedrijf Utrecht, 1997)

Hof van Zuylen (koopappartementen, Slokker Vastgoed, 1997)

Libelle/voormalige Noorderbadterrein (koopwoningen, Mabon, 1998)

Kop van Zuilen (koopwoningen, Eurowoningen, 1999)

Nieuwbouw Schaakwijk (Mitros, 2000)

Ten Nije Lichte/Zeldzaam (ERA, 2003)

Groen Zuilen/sloop-nieuwbouw pedagogenbuurt (Mitros/Johan Matser, 2006-2008)

De Dame (Mitros, 2005)

Dagbesteding Reinaerde met bovenliggende appartementen (Portaal, 2010)

De Bouwmeester/Lieven de Keylaan (Mitros, 2013)

Geuzenveste (Mitros, 2012)